Khi tôi quyết định mua nhà ở Nhật, không có ai xung quanh đã từng làm điều tương tự để hỏi. Mọi thứ tôi biết đều phải tự tìm hiểu — từ cách vay vốn, chọn khu vực, đến chọn môi giới bất động sản.
Bài viết này là toàn bộ những gì tôi đã trải qua, từ lúc còn đang thuê nhà đến khi nhận chìa khóa căn nhà đầu tiên ở Inuyama, Aichi vào mùa hè năm 2025. Không phải lý thuyết — đây là câu chuyện thật.
1. Tại sao tôi quyết định mua nhà thay vì tiếp tục thuê?
Tôi đã thuê nhà nhiều năm ở Nhật. Tiền thuê nhà không hề rẻ, và mỗi tháng nhìn số tiền chuyển đi mà không tích lũy được gì, tôi bắt đầu suy nghĩ nghiêm túc hơn.
Nhưng lý do quan trọng hơn là: tôi vừa xin được visa vĩnh trú (永住権).
Với người nước ngoài ở Nhật, đây là bước ngoặt lớn. Vĩnh trú không chỉ giúp cuộc sống ổn định hơn — nó còn mở ra cánh cửa vay vốn ngân hàng với điều kiện gần như tương đương người Nhật. Lúc đó tôi biết: đây là thời điểm phù hợp để mua nhà.
2. Tại sao chọn Inuyama thay vì Kani (Gifu)?
Ban đầu tôi nhắm đến Kani, Gifu — gần chỗ làm, giá đất vừa phải. Tôi thậm chí đã làm 事前審査 (thẩm định vay vốn sơ bộ) cho một căn ở đó và đã pass.
Nhưng sau khi cân nhắc kỹ, tôi chuyển hướng sang Inuyama vì 3 lý do:
Thứ nhất — Giá nhà ở Kani không rẻ như tôi nghĩ. Những căn ở vị trí đẹp, gần trường, gần ga thì giá cũng không thấp hơn Inuyama bao nhiêu. Còn những căn giá vừa thì vị trí không thuận lợi cho con đi học sau này.
Thứ hai — Tính thanh khoản. Inuyama có cộng đồng người Việt khá đông, đặc biệt là các kỹ sư và gia đình trẻ. Nếu mai này tôi muốn về Việt Nam hoặc chuyển nơi khác, khả năng bán lại nhà sẽ dễ hơn vì có cầu từ cộng đồng người Việt.
Thứ ba — Môi trường sống cho con. Căn nhà tôi chọn cách trường tiểu học và trung học chỉ 200m. Hàng xóm xung quanh nhiều gia đình trẻ, con cùng tuổi với con tôi — môi trường lý tưởng cho trẻ lớn lên.
Chỗ làm cách nhà 13km, đi ô tô khoảng 30 phút — hoàn toàn chấp nhận được với tôi.
3. Tìm nhà như thế nào?
Tôi tìm nhà trên SUUMO — trang bất động sản lớn nhất Nhật Bản, có thể lọc theo khu vực, giá, loại nhà rất dễ dàng.
Nhưng bước quan trọng hơn là tôi được người quen giới thiệu cho một môi giới bất động sản người Nhật có kinh nghiệm. Đây là quyết định may mắn nhất trong cả quá trình.
Quy trình của tôi:
- Tìm nhà trên SUUMO
- Gửi link căn nhà cho môi giới
- Môi giới dẫn đi xem nhà trực tiếp
- Môi giới hỗ trợ toàn bộ từ thủ tục vay vốn đến các giấy tờ sau mua nhà
Tôi bắt đầu xem nhà vào giữa tháng 5, ký hợp đồng cuối tháng 5, nhận chìa khóa cuối tháng 6, và dọn vào ở tháng 7. Toàn bộ quá trình từ xem nhà đến nhận chìa khóa chỉ khoảng 6 tuần.
Tuy nhiên có một tình huống đặc biệt: thời điểm đó tôi đi công tác nước ngoài liên tục, về Nhật được 1-2 ngày là lại đi tiếp. Kết quả là tôi chỉ xem được 2 căn trước khi quyết định — ít hơn rất nhiều so với mức lý tưởng. Vì căn nhà mới mở bán nên tôi mặc cả được giảm 180 man so với giá niêm yết. Nếu có nhiều thời gian hơn, tôi có thể xem thêm nhiều căn và thương lượng tốt hơn nữa.
4. Vay vốn 住宅ローン — Người Việt có vay được không?
Đây là câu hỏi nhiều người Việt lo nhất. Câu trả lời ngắn: Vay được, và không khó nếu bạn có vĩnh trú.
Tôi vay tại 住信SBIネット銀行 — một trong những ngân hàng online lớn nhất Nhật Bản, nổi tiếng với lãi suất cạnh tranh và quy trình online tiện lợi.
Chi tiết khoản vay của tôi:
- Số tiền vay: 110% giá trị căn nhà (bao gồm cả chi phí phát sinh)
- Lãi suất: 変動金利 (thả nổi)
- Kết quả thẩm định: Pass ngay lần đầu
Điều kiện quan trọng nhất với người nước ngoài là 永住権 (visa vĩnh trú). Khi đã có vĩnh trú, hồ sơ vay vốn của tôi được xử lý gần như tương đương người Nhật, không có thêm điều kiện đặc biệt nào đáng kể.
💡 Tip: Trước khi quyết định căn nhà nào, hãy làm 事前審査 (thẩm định sơ bộ) trước. Tôi đã làm sơ bộ cho cả căn ở Kani trước đó và đều pass — điều này giúp tôi tự tin hơn khi đàm phán mua nhà ở Inuyama.
5. Chi phí thực tế ngoài giá nhà
Giá nhà tôi mua là khoảng 3.000 man yên (30 triệu yên). Nhưng đó chưa phải tổng số tiền bạn cần chuẩn bị.
Chi phí phát sinh thực tế của tôi:
| Khoản mục | Chi phí |
|---|---|
| 諸費用 (thuế, công chứng, đăng ký…) | ~80 man |
| Phí vay ngân hàng | ~20 man |
| Phí môi giới BĐS | 11 man |
| Quà tặng từ BĐS (bộ cửa lưới) | -14 man |
| Tổng phát sinh | ~97 man |
Điểm đặc biệt: thông thường phí môi giới bất động sản ở Nhật là 3% giá nhà + 6 vạn yên + thuế, tức khoảng 96 man với căn nhà 3.000 man. Nhưng môi giới của tôi chỉ lấy 11 man — và còn tặng thêm bộ cửa lưới trị giá 14 man. Thực tế tôi gần như không mất phí môi giới.
Đây là lý do tôi nhấn mạnh tầm quan trọng của việc chọn đúng môi giới.
6. Vai trò của môi giới bất động sản — Quan trọng hơn bạn nghĩ
Nhiều người Việt nghĩ môi giới chỉ là người dẫn đi xem nhà. Thực tế hoàn toàn khác.
Môi giới của tôi đã:
- Dẫn đi xem nhà và tư vấn kỹ từng căn
- Hỗ trợ toàn bộ hồ sơ vay vốn ngân hàng
- Làm tất cả giấy tờ mua bán, đăng ký quyền sở hữu
- Mặc cả giảm 180 man so với giá niêm yết
- Hỗ trợ các thủ tục sau khi mua nhà
Do tôi đi công tác liên tục, vợ tôi phải nhận chìa khóa thay — và môi giới đã hỗ trợ ủy quyền, xử lý toàn bộ thủ tục liên quan một cách suôn sẻ.
Một môi giới tốt không chỉ giúp bạn tiết kiệm tiền — họ còn giúp bạn tránh được những sai lầm đắt giá mà người mua nhà lần đầu thường gặp.
7. Sau gần 1 năm — Có hài lòng không?
Thật lòng: Tôi khá hài lòng.
- Con có bạn cùng tuổi trong khu phố
- Trường học gần, an toàn
- Cộng đồng người Việt gần đó nếu cần hỗ trợ
- Giá trị bất động sản khu vực ổn định
Điều duy nhất tôi tiếc là không có nhiều thời gian để xem thêm nhiều căn. Nếu xem được 5-7 căn thay vì 2 căn, tôi có thể so sánh kỹ hơn và có thể tìm được căn phù hợp hơn nữa.
Tóm lại — Lời khuyên cho người Việt muốn mua nhà ở Nhật
1. Có vĩnh trú trước khi nghĩ đến mua nhà Vĩnh trú là chìa khóa mở cửa vay vốn. Không có vĩnh trú, điều kiện vay khó hơn nhiều.
2. Tìm hiểu kỹ khu vực trước khi quyết định Không chỉ giá nhà — hãy nghĩ đến trường học, tính thanh khoản, cộng đồng xung quanh.
3. Chọn môi giới bất động sản đáng tin cậy Đây là quyết định quan trọng không kém chọn nhà. Một môi giới tốt giúp bạn tiết kiệm tiền, tiết kiệm thời gian và tránh rủi ro pháp lý.
4. Làm 事前審査 sớm Biết trước mình vay được bao nhiêu giúp bạn tự tin hơn khi đàm phán và không bị mất thời gian xem những căn ngoài tầm tài chính.
5. Dành thời gian xem nhiều căn nếu có thể Tôi chỉ xem 2 căn vì hoàn cảnh bắt buộc. Lý tưởng là xem 5-10 căn để có cơ sở so sánh và mặc cả tốt hơn.
Bài viết dựa trên kinh nghiệm cá nhân của tác giả tại Inuyama, Aichi năm 2025. Thông tin vay vốn và chi phí có thể thay đổi theo thời gian và từng trường hợp cụ thể. Hãy tham khảo chuyên gia trước khi đưa ra quyết định.
Bạn đang cân nhắc mua nhà ở Nhật? Có câu hỏi gì cứ để lại bình luận hoặc liên hệ mình nhé!
